Quand un parent entre en EHPAD, sa maison ou son appartement reste souvent vide pendant des mois, parfois des années. Vient alors l’avis de taxe foncière à l’automne, et la question légitime : faut-il vraiment continuer à payer pour un logement que personne n’occupe ? La réponse de l’administration fiscale est claire : oui, par principe, mais plusieurs dispositifs permettent d’obtenir une exonération ou un dégrèvement, à condition d’en faire la demande. Voici ce que prévoit la loi en 2026 et comment activer ces droits.
Le principe : propriétaire au 1er janvier, redevable de la taxe
La taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition, quelle que soit la situation d’occupation. Vide, loué, occupé par un tiers à titre gratuit, le logement reste taxable tant qu’il appartient au parent (ou à l’indivision familiale). L’entrée en EHPAD[1] ne suspend ni n’efface automatiquement la taxe foncière.
Le mécanisme de la taxe d’habitation, supprimée en 2023 sur les résidences principales, ne s’applique plus dans la grande majorité des cas.
Attention toutefois : si la maison est considérée comme une résidence secondaire (parce que vide depuis l’entrée en EHPAD), elle peut être assujettie à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires dans les communes qui ont voté cette disposition. La taxe foncière, elle, reste dans tous les cas un impôt[2] distinct, lié à la propriété et non à l’occupation.
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Le dégrèvement pour vacance involontaire (article 1389 du CGI)
L’article 1389 du Code général des impôts ouvre un droit au dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location. Ce mécanisme, peu connu des familles d’EHPAD, peut s’appliquer quand le logement est mis en location ou en vente après l’entrée du parent en établissement.
Pour en bénéficier, trois conditions cumulatives doivent être réunies :
- La vacance doit être involontaire, c’est-à-dire que le propriétaire a effectivement cherché à louer ou vendre le bien sans trouver preneur.
- La vacance doit durer au moins trois mois consécutifs.
- La vacance doit affecter la totalité de l’immeuble ou une partie susceptible de location séparée.
Le dégrèvement est calculé par douzièmes, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance et jusqu’au dernier jour du mois où elle se termine.
Concrètement, si la maison du parent est confiée à une agence immobilière dès son entrée en EHPAD en mars, qu’elle reste invendue pendant l’année malgré des annonces et des visites, le propriétaire peut demander le dégrèvement au centre des Finances publiques avec les pièces justificatives : mandat de vente, annonces datées, échanges avec l’agence, refus de visiteurs. La jurisprudence admet qu’un bien à la fois en vente et en location reste éligible si les démarches sont sincères.
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Taxe foncière : les exonérations et réductions réservées aux seniors modestes
L’article 1391 du CGI prévoit deux dispositifs distincts pour les personnes âgées modestes.
L’exonération totale après 75 ans sous conditions de ressources
Le premier, le plus avantageux, est l’exonération totale de taxe foncière pour les personnes âgées de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition, qui occupent leur logement comme résidence principale (ou qui sont hébergées durablement en EHPAD, à condition que l’ancien logement reste libre de toute occupation).
Le seuil de revenu fiscal de référence à respecter en 2026 est fixé à 12 679 euros pour une part, avec une majoration de 3 416 euros par demi-part supplémentaire. Pour un couple, le plafond est de 19 511 euros. Le RFR retenu est celui de l’année précédente, soit le RFR 2025 pour la taxe foncière 2026.
Cette exonération est essentielle pour les résidents d’EHPAD modestes dont la maison reste vide en attendant une vente parfois longue. Elle s’applique automatiquement quand l’administration a connaissance de la situation, mais il est prudent de vérifier sur l’avis et, en cas d’oubli, de réclamer en envoyant un courrier au centre des Finances publiques avec justificatif d’entrée en EHPAD.
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Le dégrèvement de 100 euros pour les 65-74 ans
Entre 65 et 74 ans, les propriétaires modestes bénéficient d’un dégrèvement forfaitaire de 100 euros sur la taxe foncière de leur résidence principale (ou ancienne résidence principale s’ils sont en EHPAD). Les seuils de RFR sont les mêmes que pour l’exonération totale après 75 ans : 12 679 euros pour une part en 2026. Ce dégrèvement n’est pas accordé d’office : il faut en faire la demande au centre des Finances publiques.
Le plafonnement en fonction des revenus
Pour les contribuables dont la taxe foncière représente une part disproportionnée des revenus, l’article 1391 B ter du CGI prévoit un plafonnement à 50 pour cent du revenu fiscal de référence, sous condition de ressources (RFR inférieur à 29 815 euros pour une personne seule en 2026). Ce dispositif concerne typiquement les retraités modestes propriétaires d’un bien dont la valeur locative cadastrale est élevée par rapport à leurs revenus.
Tableau récapitulatif des cas de figure
| Situation | Statut taxe foncière | Démarche |
|---|---|---|
| Parent en EHPAD, maison vide, plus de 75 ans, RFR sous seuil | Exonération totale possible | Vérifier sur l’avis, sinon réclamation au centre des Finances publiques |
| Parent en EHPAD, maison vide, 65-74 ans, RFR sous seuil | Dégrèvement forfaitaire 100 euros | Demande explicite au centre des Finances publiques |
| Parent en EHPAD, maison en vente depuis plus de 3 mois, sans acquéreur | Dégrèvement pour vacance involontaire (art. 1389) | Réclamation avec pièces justificatives (mandat, annonces, visites) |
| Parent en EHPAD, maison louée à un tiers | Taxe foncière intégralement due par le parent propriétaire | Aucune démarche, taxe à payer normalement |
| Parent en EHPAD, RFR supérieur aux plafonds | Taxe foncière intégralement due | Vérifier le plafonnement à 50 pour cent du RFR (art. 1391 B ter) |
| Maison occupée par un enfant à titre gratuit | Taxe foncière due, pas d’exonération possible | Aucune démarche, taxe à payer normalement |
Comment formuler une réclamation efficace
La demande se fait par écrit au centre des Finances publiques dont dépend le bien (et non du domicile actuel du parent). L’adresse figure sur l’avis de taxe foncière. Le délai de réclamation court jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit celle de la mise en recouvrement, ce qui laisse en général un peu plus d’un an pour agir.
Le courrier doit préciser le numéro fiscal du parent, l’adresse exacte du bien, la nature de la demande (exonération article 1391, dégrèvement article 1389, etc.) et joindre les pièces justificatives.
- Pour une vacance involontaire, joindre le mandat de vente ou de location, des copies d’annonces datées, et idéalement une attestation de l’agence immobilière confirmant les démarches infructueuses.
- Pour une exonération personne âgée, joindre le justificatif d’entrée en EHPAD (attestation d’hébergement) et l’avis d’imposition montrant le RFR.
La réponse de l’administration intervient en général dans les six mois. En cas de refus, un recours hiérarchique puis contentieux devant le tribunal administratif reste possible, mais demande une assistance juridique pour les dossiers complexes.
Le piège à éviter : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
Même quand le contribuable est exonéré de taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères reste due. Cette part figure sur le même avis et n’est pas comprise dans l’exonération. Elle représente généralement entre 80 et 250 euros par an selon les communes, et continue de tomber tant que le bien est rattaché au service de collecte.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si la maison est vendue en cours d’année ?
La taxe foncière reste due en totalité par celui qui était propriétaire au 1er janvier. La pratique notariale prévoit toutefois une répartition au prorata temporis entre vendeur et acquéreur, mentionnée dans l’acte de vente. Cette répartition est privée et n’engage pas l’administration fiscale.
L’aide sociale à l’hébergement (ASH) peut-elle saisir la maison vide ?
Non, l’ASH ne saisit pas les biens du vivant. En revanche, le département peut récupérer les sommes avancées sur la succession dès le premier euro, et il peut prendre une hypothèque légale sur les biens du bénéficiaire pour garantir cette créance. À noter : le seuil de 46 000 euros qui circule parfois concerne en réalité la récupération des aides à domicile sur succession, pas l’hypothèque légale ASH. Quoi qu’il en soit, cela ne dispense pas de payer la taxe foncière pendant la vie du parent.
Si le parent décède, qui paie la taxe foncière l’année suivante ?
Les héritiers, à proportion de leurs droits dans la succession. Tant que la succession n’est pas réglée et que le bien n’est pas vendu ou attribué, l’indivision est redevable de la taxe. Les enfants ne peuvent pas se prévaloir de l’exonération personne âgée du parent défunt.
Vaut-il mieux louer ou laisser vide en attendant la vente ?
Sur le plan fiscal, la location génère des revenus fonciers imposables mais elle évite la requalification en logement vacant et permet souvent un meilleur entretien. Sur le plan pratique, une location de courte durée le temps de la vente reste rare et juridiquement risquée. Le choix dépend des perspectives de marché immobilier local.
Le dégrèvement pour vacance s’applique-t-il à une résidence secondaire vide ?
Non, l’article 1389 vise les logements normalement destinés à la location. Une résidence secondaire utilisée par la famille n’entre pas dans le dispositif. Pour ouvrir le droit, il faut prouver une mise effective sur le marché locatif ou la vente.
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[1] EHPAD
Les EHPAD sont des établissements médicalisés qui accueillent des personnes âgées qui ont besoin de soins médicaux réguliers et d’une aide dans leur vie quotidienne.
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[2] Impôt
L’impôt est une somme d’argent que les citoyens et les entreprises paient régulièrement au gouvernement. Cet argent est utilisé pour financer des services publics comme les écoles, les routes, et…
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