Louer le logement d’un parent en EHPAD : fiscalité et impact sur les aides

Pourquoi louer plutôt que vendre

La location garde une porte ouverte : votre parent reste propriétaire, le bien peut être vendu plus tard, et les loyers arrivent chaque mois, au même rythme que la facture de l’EHPAD^[1]. C’est aussi une solution réversible si l’état de santé évolue ou si le projet familial change.

En contrepartie, il faut gérer un locataire, entretenir le logement et accepter un revenu net nettement inférieur au loyer affiché.

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La fiscalité d’une location vide

Les loyers d’un logement loué vide sont des revenus fonciers, déclarés chaque année et soumis à l’impôt sur le revenu, avec un prélèvement à la source sous forme d’acompte. Deux régimes existent :

• Le micro-foncier s’applique automatiquement si les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros par an. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, sans déduction des charges réelles.
• Le régime réel s’applique au-delà de 15 000 euros, ou sur option. Il permet de déduire les charges réelles (taxe foncière, travaux d’entretien, frais de gestion, assurance). Il devient intéressant quand les charges dépassent 30 % des loyers, par exemple en cas de travaux de remise en état avant la mise en location.

S’ajoutent les prélèvements sociaux. Pour les revenus fonciers, leur taux reste de 17,2 %, alors que le taux général sur les revenus du patrimoine est passé à 18,6 % pour les revenus 2026.

La location meublée relève d’un autre régime, le micro-BIC, avec un abattement de 50 % pour une location meublée de longue durée sous un plafond de recettes, et des prélèvements sociaux de 18,6 %. Elle impose de meubler le logement et entraîne souvent plus de rotation. Pour un parent en EHPAD, la location vide reste la formule la plus simple.

La taxe foncière et les autres frais restent dus

La taxe foncière est due par le propriétaire, que le logement soit loué ou non. Une fois le logement loué, le locataire rembourse en revanche les charges récupérables. Les gros travaux, la mise aux normes et l’assurance propriétaire non occupant restent à la charge de votre parent.

Le mandat de gestion confié à une agence ou à un administrateur de biens évite à la famille d’avoir à encaisser les loyers et à gérer les incidents, ce qui compte quand on vit loin ou qu’on s’occupe déjà des démarches liées à l’établissement.

L’effet sur l’ASH et l’APA

Pour l’aide sociale à l’hébergement (ASH), les loyers perçus entrent dans les ressources prises en compte. Un logement laissé vacant peut également être pris en compte au titre d’un revenu théorique, selon les règles applicables aux biens non productifs de revenus. Louer le bien ne garantit donc pas une hausse du montant disponible après paiement de l’EHPAD. Demandez au département une simulation tenant compte des loyers, des charges et de la situation de votre parent.

Pour l’APA en établissement, les ressources du résident déterminent sa participation au tarif dépendance^[3]. Les loyers perçus peuvent donc modifier cette participation. Demandez une estimation au conseil départemental en tenant compte des revenus de votre parent.

Attention à la plus-value si une vente est envisagée plus tard

La vente de l’ancienne résidence principale d’une personne qui vit en établissement pour personnes âgées peut être exonérée d’impôt sur la plus-value, notamment si elle intervient dans les 2 ans suivant l’entrée et sous conditions de ressources. Mais le logement ne doit pas avoir été loué ni prêté entre-temps, sauf au conjoint. Mettre le logement en locationou le prêter pendant cette période fait perdre le bénéfice de cette exonération spécifique. Si une vente est envisagée, vérifiez les conditions applicables avec un notaire avant de signer un bail.

Un bail d’habitation vide signé par un particulier dure en principe trois ans, ce qui limite aussi la possibilité de vendre libre rapidement.

Parent sous mesure de protection : l’autorisation du juge

Si votre parent est sous tutelle^[4] ou bénéficie d’une habilitation familiale, la mise en location de son logement doit être examinée au regard de la mesure de protection et des pouvoirs confiés au représentant. L’article 426 du Code civil prévoit une autorisation du juge pour les actes qu’il vise concernant le logement d’une personne protégée. Si la location est liée à l’entrée en établissement, un avis médical préalable est requis. Vérifiez la procédure applicable auprès du notaire ou du tribunal avant de signer le bail.

Les alternatives à étudier

• La vente classique, éventuellement exonérée de plus-value, apporte un capital qui peut financer plusieurs années d’hébergement.
• La vente en viager libre combine un bouquet et une rente à vie, avec une fiscalité allégée sur la rente.
• Le prêt du logement à un proche évite la gestion locative, mais ne rapporte rien et fait lui aussi perdre l’exonération de plus-value.

En pratique : vos prochaines étapes

1. Chiffrez le reste à charge mensuel de l’établissement, après APA et aide au logement.
2. Calculez le loyer net réel avec l’impôt, les prélèvements sociaux, la taxe foncière et les frais.
3. Comparez avec une vente classique ou en viager auprès d’un notaire, en tenant compte du délai de 2 ans pour la plus-value.
4. Interrogez le département sur l’effet des loyers sur l’ASH et l’APA.
5. Si une mesure de protection est en place, saisissez le juge avant de signer le bail.

Ces informations sont générales et doivent être adaptées à votre situation avec votre notaire, le juge des tutelles si une mesure est en place, et le service des impôts.