Taxe foncière et EHPAD : ce que vous devez encore payer quand un parent entre en maison de retraite

Taxe foncière : ce qui reste à la charge du propriétaire

L’entrée en EHPAD^[1] ne fait pas automatiquement disparaître la taxe foncière sur l’ancienne résidence principale. La règle de base : tant que la maison ou l’appartement reste la propriété du parent, la taxe foncière doit être réglée chaque année. Pourtant, des exonérations ou des réductions existent, sous conditions.

Exonération totale : des critères stricts

Certains propriétaires âgés obtiennent une exonération totale de la taxe foncière, si leur situation correspond à l’une de ces catégories :

• Bénéficiaire de l’ASPA (Allocation de solidarité aux personnes âgées) ou de l’ASI (Allocation supplémentaire d’invalidité)
• Titulaire de l’AAH (Allocation aux adultes handicapés), avec des ressources modestes
• Âge supérieur à 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition, et revenu fiscal sous les plafonds

Dans tous les cas, le logement ne doit pas être loué, même temporairement ou en location saisonnière. La maison doit rester à la disposition du propriétaire, ou de certains membres du foyer fiscal. 

Depuis 2023, la condition de cohabitation stricte a été assouplie : l’habitation peut rester occupée par le conjoint ou une personne à charge présente avant l’entrée en EHPAD. 

La demande d’exonération de taxe foncière n’est pas automatique, il faut la solliciter au centre des finances publiques, en justifiant la situation (âge, allocations, revenus).

Dégrèvement partiel pour les 65-75 ans

Entre 65 et 75 ans, un dégrèvement de 100 € de la taxe foncière existe, sous condition de ressources similaires à l’exonération des plus de 75 ans. L’administration fiscale applique d’office cette réduction si le propriétaire remplit les critères d’occupation et de revenus.

Plafonds de revenus pour 2026

Le montant du revenu fiscal de référence (RFR) ne doit pas dépasser certains seuils pour bénéficier d’exonérations. Les plafonds pour l’imposition 2025 sont les suivants :

Même avec exonération, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) reste due. La suppression de la taxe foncière ne s’étend pas à cette redevance.

Taxe d’habitation : la fin d’un impôt qui subsiste parfois

Depuis 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales a disparu. Cela aurait pu clore le débat, pourtant la réalité est plus nuancée. L’ancien logement, après l’entrée en EHPAD, devient une résidence secondaire sur le plan fiscal. Il peut alors redevenir taxable, sauf exceptions.

Sur le plan fiscal, la notion de résidence principale ne dépend pas du nombre d’années passées en EHPAD, mais de la situation au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition :

• Tant que l’ancien logement reste libre d’occupation et que l’entrée en EHPAD est considérée comme temporaire ou récente, il peut, dans certains cas, continuer à être assimilé à la résidence principale.
• En revanche, dès lors que l’hébergement en établissement devient durable et que l’ancien logement n’est plus occupé à titre principal, celui-ci peut être requalifié en résidence secondaire.

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Exonération spéciale pour les résidents d’EHPAD

Une exonération de taxe d’habitation sur la résidence secondaire existe, mais elle est encadrée. Pour l’obtenir, il faut :

• Que le logement ait été la résidence principale avant l’entrée en EHPAD
• Que le propriétaire conserve la jouissance exclusive du bien (ne pas louer, ni prêter à des tiers)
• Que l’hébergement en établissement soit durable
• Que les revenus ne dépassent pas le plafond (jusqu’à 29 670 € pour 1 part fiscale, plus selon la composition du foyer)

Dès que le logement est occupé par un tiers (hors conjoint ou personne à charge déjà présente avant le départ), ou mis en location, l’exonération saute. La majoration spécifique aux résidences secondaires dans les zones tendues ne s’applique pas non plus si l’exonération est obtenue.

Occupation, location, vente : chaque choix a des conséquences fiscales

Que faire de la maison d’un parent parti en EHPAD ? Trois options principales reviennent : laisser vide, occuper, louer ou vendre. Chacune modifie la fiscalité et les aides sociales.

Maison laissée vide ou occupée par un proche

Si le logement reste vide ou occupé par le conjoint, l’exonération peut se maintenir. En revanche, l’occupation gratuite par un enfant ou un héritier, sans accord formalisé, peut être requalifiée par l’administration fiscale ou le département (impact sur aides sociales, ASH, succession). 

L’occupant doit être déclaré à l’administration via l’espace « Biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, en précisant le mode d’occupation. À défaut, risque de redressement ou de perte des avantages sociaux (APL, RSA).

Location ou vente du bien

Mettre la maison en location pour financer l’EHPAD : une solution fréquente, mais qui fait perdre toute exonération de taxe foncière ou d’habitation. La taxe foncière redevient intégrale, la taxe d’habitation s’applique à l’occupant. 

En cas de vente, le propriétaire reste redevable des taxes pour l’année entière si la vente intervient en cours d’année. La plus-value immobilière peut être exonérée dans certaines situations, sous conditions de revenus et de délai après l’entrée en EHPAD (article 150 U du CGI).

Démarches à accomplir auprès de l’administration

L’exonération ou la réduction des taxes n’est jamais automatique. Il faut :

1. Rassembler les justificatifs (avis d’imposition, attestation d’hébergement, carte d’invalidité, preuve d’allocations…)
2. Rédiger une lettre explicative à l’attention du centre des finances publiques
3. Envoyer le dossier complet par courrier recommandé ou le déposer en personne
4. Attendre la réponse de l’administration (délai de 6 mois maximum)

En cas de refus, une réclamation est possible dans les deux mois, voire un recours devant le tribunal administratif. Tout changement de situation (location, vente, décès) doit être signalé rapidement pour éviter les erreurs de taxation.

Avantages fiscaux annexes pour l’EHPAD et ses aidants

Au-delà des impôts locaux, l’entrée en maison de retraite ouvre droit à quelques bénéfices fiscaux. 

Les résidents d’EHPAD peuvent déduire 25 % des dépenses liées à la dépendance^[3] et à l’hébergement, dans la limite de 10 000 € par personne et par an, sur l’impôt^[2] sur le revenu. 

Ceux qui aident un parent à financer son séjour peuvent déduire une pension alimentaire, à condition de déclarer les sommes versées et reçues.