Votre proche est placé sous protection juridique ? Vous envisagez de vendre sa maison ou un terrain lui appartenant, pour financer la maison de retraite ou compléter ses ressources ? Vendre le bien immobilier d’une personne sous tutelle est une démarche encadrée par la loi. Elle nécessite l’autorisation du juge ou du conseil de famille. Voici les étapes à suivre pour mener cette vente dans les meilleures conditions.
Peut-on vendre une maison ou un autre bien immobilier sous tutelle ?
Lorsqu’une personne est placée sous tutelle, ses proches se demandent souvent s’il est encore possible de vendre sa maison ou un autre bien immobilier. La réponse est oui, mais seulement dans certaines conditions et en respectant une procédure précise.
Pour vendre un bien immobilier, on doit être en pleine possession de sa capacité juridique. Or, une personne sous tutelle ne peut pas conclure un contrat. Elle ne peut donc pas vendre elle-même sa maison ou un terrain lui appartenant.
Cela ne signifie pas que toute vente immobilière soit impossible. C’est le tuteur qui est chargé de représenter le majeur protégé dans les actes de la vie civile, y compris pour l’achat ou la vente de biens.
La vente d’un bien immobilier sous tutelle – un acte soumis à autorisation
Les actes de gestion du patrimoine d’une personne sous protection juridique ne sont pas tous soumis aux mêmes règles. La loi distingue deux catégories d’actes accomplis par le tuteur :
- Les actes d’administration, que le tuteur peut faire seul. Il s’agit d’actes de gestion courante, permettant d’exploiter ou de mettre en valeur le patrimoine, sans risque anormal. Il peut par exemple conclure un bail de moins de neuf ans ou encore réaliser des travaux d’amélioration ou d’entretien du logement ;
- Les actes de disposition, qui nécessitent une autorisation. Il s’agit d’actes plus importants, susceptibles de modifier le patrimoine du majeur. L’achat ou la vente d’un bien immobilier en font partie.
Par conséquent, le tuteur ne peut vendre un bien immobilier appartenant à une personne sous tutelle qu’avec l’autorisation du conseil de famille ou du juge.
La vente du logement de la personne sous tutelle
Le Code civil (article 426) accorde une attention particulière au logement de la personne protégée, qu’elle soit sous tutelle ou sous une autre mesure.
Le logement et les meubles qui le garnissent doivent être laissés à la disposition du majeur aussi longtemps que possible. Il peut s’agir de la résidence principale, mais aussi d’une résidence secondaire dès lors que la personne y séjourne parfois.
La vente d’un tel bien est possible uniquement lorsque cela devient nécessaire ou de l’intérêt du majeur. Là aussi, le tuteur doit obtenir l’autorisation du conseil de famille ou du juge des contentieux de la protection.
Quand peut-il être nécessaire de vendre le logement d’une personne sous tutelle ?
Dans certains cas, conserver le logement n’est plus adapté à la situation de la personne protégée. La vente peut alors être envisagée, par exemple lorsque :
- le bien entraîne des charges trop importantes par rapport aux ressources du majeur ;
- la personne a besoin de revenus supplémentaires pour financer ses dépenses ou son accompagnement.
En pratique, si la vente du logement a pour but de permettre l’accueil de la personne sous tutelle dans un établissement, un avis médical est requis.
Comment vendre un bien immobilier sous tutelle ? Les démarches pas à pas
Pour vendre la maison ou un autre bien immobilier appartenant à une personne sous tutelle, il est important de respecter les procédures légales, étape par étape.
La famille ne peut pas engager la vente elle-même. Cet acte ne peut être accompli que par le tuteur, avec l’autorisation du juge ou du conseil de famille. Sans cela, la transaction pourrait être annulée.
1re étape – Préparation de la requête – Estimation du bien et avis médical
Avant de saisir le juge, le tuteur doit réunir les éléments nécessaires pour lui permettre d’apprécier le bien-fondé de la vente et d’en fixer les conditions.
Si le bien est en indivision, il est également important de vérifier si les autres indivisaires sont d’accord pour vendre. Dans la mesure du possible, la famille et le tuteur tentent aussi d’associer le majeur protégé aux décisions concernant son patrimoine.
Justifier de l’intérêt de la personne sous tutelle
Le tuteur doit toujours agir dans l’intérêt de la personne protégée. Il présentera donc les documents et justificatifs permettant de prouver que la vente lui est favorable.
Si la vente est demandée par les autres indivisaires, il s’agira plutôt de montrer qu’elle ne lui est pas préjudiciable. Cela est d’autant plus important lorsqu’il s’agit de son ancien logement, qui ne peut être vendu qu’en cas de nécessité.
Obtenir l’avis préalable d’un médecin
Si la vente du logement doit permettre de payer un séjour en établissement (EHPAD, USLD, foyer d’accueil médicalisé), le tuteur doit obtenir l’avis d’un médecin.
Cet avis ne peut pas être rédigé par un médecin qui exerce une fonction ou occupe un emploi dans la structure concernée. Il peut être délivré notamment par le médecin traitant ou par un autre médecin connaissant la situation de la personne âgée. Le but : éclairer le juge sur la pertinence de l’accueil en établissement, par exemple en indiquant qu’un retour à domicile n’est pas possible.
Bon à savoir : l’avis médical n’a pas besoin d’être établi par un médecin inscrit sur la liste du procureur de la République. En cela, il se distingue du certificat médical circonstancié exigé pour la mise sous tutelle. Les honoraires du médecin sont fixés à 25 €.
Faire estimer le bien immobilier
Le tuteur doit faire estimer le bien immobilier par des professionnels : agence immobilière ou notaire. Il est généralement recommandé de présenter au moins deux attestations de valeur, afin de refléter la situation du marché.
Les estimations permettront au juge ou au conseil de famille de déterminer le prix minimum auquel le bien pourra être vendu.
2e étape – Dépôt de la requête et examen de la demande
Une fois les pièces réunies, le tuteur doit remplir et déposer une requête pour obtenir l’autorisation de vendre le bien.
Remplir la demande : modèles de requête, motifs de la vente et pièces à joindre
Il n’existe pas de formulaire spécifique. On peut toutefois trouver sur Internet des modèles de requête au juge pour la vente d’un bien immobilier, notamment sur le site justice.fr.
Le tuteur doit indiquer :
- ses coordonnées et celles de la personne protégée ;
- les motifs de la demande, c’est-à-dire pourquoi la vente est nécessaire ou dans l’intérêt du majeur ;
- les éléments utiles à la décision, surtout s’il s’agit du logement.
Il joint à la requête les pièces réunies (avis médical, attestations de valeur, etc.).
Il peut aussi solliciter l’autorisation de disposer du mobilier garnissant le bien (donation, vente, partage, etc.), si nécessaire.
Bon à savoir : les souvenirs, effets personnels et objets nécessaires aux personnes handicapées, malades ou en perte d’autonomie doivent toujours être conservés.
Que faire si le tuteur souhaite acheter le bien ou est partie prenante ?
L’article 509 du Code civil interdit en principe au tuteur d’acheter les biens de la personne protégée.
Une exception peut toutefois être admise, toujours dans l’intérêt du majeur et uniquement si le tuteur n’est pas un professionnel (mandataire judiciaire à la protection des majeurs). Le tuteur doit là aussi solliciter une autorisation.
Il ne peut cependant pas représenter la personne sous tutelle dans cette opération, puisqu’il existe une opposition d’intérêts. L’acte sera alors conclu par le subrogé tuteur, s’il a été nommé. À défaut, le juge peut désigner un tuteur ad hoc chargé de représenter la personne protégée.
Bon à savoir : le fait que le tuteur soit lui-même indivisaire du bien ne constitue pas automatiquement un conflit d’intérêts. Le juge peut toutefois nommer un représentant ad hoc si la situation l’exige.
Où déposer la requête ?
La demande d’autorisation doit être remise au greffe du tribunal judiciaire du lieu de résidence de la personne protégée.
Quel est le délai de réponse du juge des tutelles pour la vente de la maison ?
Le juge doit statuer sur les requêtes qui lui sont adressées par le tuteur, au cours de la mesure de protection, dans les trois mois. S’il estime nécessaire de demander des éléments complémentaires ou d’ordonner une enquête, ce délai peut être prolongé. Il en informe le requérant et précise la date à laquelle il prévoit de rendre sa décision.
L’examen de la demande et la décision
Pour statuer, le juge ou le conseil de famille peut demander des documents supplémentaires. Par exemple, si la vente du logement doit financer un accueil en maison de retraite, le juge peut vérifier si la location du bien pourrait suffire pour couvrir les dépenses.
Lorsque la tutelle comporte un conseil de famille, le tuteur peut demander sa réunion afin qu’il se prononce sur la vente. Le juge convoque alors le conseil de famille, dont il est le président.
Quand la transaction est autorisée par le juge, il remet une ordonnance qui en énumère les conditions et fixe, la plupart du temps, un prix minimum de vente. Il peut également prévoir certaines modalités, par exemple un délai au-delà duquel le prix pourra être revu à la baisse si aucun acquéreur ne s’est manifesté.
3e étape – Signature du compromis et finalisation de la vente
Une fois l’autorisation obtenue, le tuteur peut engager la vente du bien immobilier.
Il peut alors signer un compromis de vente ou une promesse de vente avec l’acquéreur. Il doit respecter les conditions fixées par le juge ou le conseil de famille, notamment le prix minimum autorisé. Si un acheteur propose un prix inférieur à la contrepartie autorisée, une nouvelle autorisation devra être demandée, ce qui peut allonger les délais de la transaction.
L’acte définitif est ensuite signé chez le notaire, qui procède aux formalités nécessaires au transfert de propriété.
Le produit de la vente est versé sur le compte ouvert au nom de la personne protégée. Il doit être utilisé dans son intérêt, par exemple pour financer son hébergement ou ses besoins quotidiens.
Si la vente de la maison ou d’un autre bien immobilier sous tutelle peut prendre du temps, elle est tout à fait faisable. Bien suivre les règles permet d’éviter les blocages et de garantir la légalité de la transaction.
Questions fréquentes
Puis-je mettre en vente avant l’accord du juge des tutelles ?
Il est possible de proposer un bien immobilier à la vente avant l’accord du juge des tutelles, en contactant une agence immobilière ou en publiant une annonce. Toutefois, la procédure d’autorisation du juge est une démarche qui dure longtemps. Une telle situation peut décourager les acquéreurs. En outre, elle réduit les possibilités de négocier le prix, car le juge fixera un prix minimum. Il est généralement préférable d’obtenir l’autorisation de vente en amont pour réduire les délais et rassurer les acheteurs.
Quel délai pour la vente d’une maison sous tutelle ?
La vente d’une maison sous tutelle prend généralement longtemps. Il faut compter un délai d’au moins 4 à 8 mois, dans les situations les moins complexes. Parfois, le juge des tutelles doit être sollicité plusieurs fois, par exemple en cas de difficultés à vendre au prix minimum fixé. La procédure peut alors prendre entre 1 et 2 ans. Tout dépend des disponibilités du juge, de la bonne préparation du dossier et des conditions du marché local.
Faut-il l’accord de tous les enfants pour vendre la maison d’une personne sous tutelle ?
L’accord de tous les enfants d’une personne sous tutelle n’est pas nécessaire pour vendre un bien immobilier lui appartenant en propre. Seul l’intérêt du majeur est pris en compte par le juge des tutelles saisi par le tuteur. En revanche, si le bien est en indivision avec un ou plusieurs enfants, leur accord est nécessaire. D’ailleurs, le mécanisme permettant aux indivisaires détenant deux tiers des droits de demander la vente malgré un refus ne s’applique pas lorsqu’un indivisaire est sous tutelle.
Sources
Code civil : articles 415 (protection juridique), 426 (conservation du logement), 454 et 455 (subrogé tuteur), 398 à 402 et 456 (conseil de famille), 473 et 474 (actes faits dans la tutelle), 503 à 509 (actes du tuteur), 815-5-1 et 836 (indivision)
Code de procédure civile : articles 1229 (délai de réponse aux requêtes) et 1234 (convocation du conseil de famille)
Code de procédure pénale : article R217-1 (coût du certificat médical)
Décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008 relatif aux actes de gestion du patrimoine des personnes placées en curatelle ou en tutelle
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