Comment contourner les droits de succession sur un bien immobilier en toute légalité ?

Lorsqu'un bien immobilier est transmis à la suite d'un décès, les héritiers doivent s'acquitter des droits de succession. Ces taxes, souvent mal comprises, peuvent représenter une charge financière importante pour les bénéficiaires.

Toutefois, il existe des moyens légaux pour réduire, voire éviter complètement, ces droits de succession sur un bien immobilier.

Cet article vous propose un tour d'horizon complet des solutions à votre disposition, afin de vous aider à préserver au mieux votre patrimoine immobilier.

Anticiper la transmission de votre patrimoine immobilier

La première étape pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier consiste à anticiper cette transmission.

La donation entre vifs est un excellent moyen d'anticiper la transmission de votre patrimoine immobilier. Elle permet de donner de votre vivant un bien immobilier à un bénéficiaire, qu'il s'agisse d'un membre de votre famille ou d'une personne extérieure. La donation est soumise à des règles fiscales spécifiques, notamment l'application d'abattements et la prise en compte de la valeur du bien transmis.

• L'abattement fiscal : Chaque bénéficiaire peut bénéficier d'un abattement fiscal sur les droits de donation, qui varie en fonction du lien de parenté avec le donateur. Ainsi, les enfants bénéficient d'un abattement de 100 000 € tous les 15 ans, tandis que les frères et sœurs bénéficient d'un abattement de 15 932 €.

• La valeur du bien transmis : La valeur du bien immobilier transmis est prise en compte pour le calcul des droits de donation. Plus cette valeur est faible, moins les droits de donation seront élevés. Il est donc intéressant de transmettre un bien immobilier dont la valeur est modeste, voire en cours de construction, pour limiter l'impact fiscal de la donation.

Outre la donation entre vifs, d'autres dispositifs permettent d'anticiper la transmission de votre patrimoine immobilier :

• Le démembrement de propriété : Il consiste à séparer la nue-propriété du bien immobilier (c'est-à-dire la propriété sans l'usage) de son usufruit (l'usage et les revenus du bien). Ainsi, le donateur peut conserver l'usufruit du bien immobilier tout en transmettant sa nue-propriété à ses héritiers. Lors du décès du donateur, les héritiers récupèrent l'usufruit du bien sans avoir à payer de droits de succession sur sa valeur.

• La constitution d'une société civile immobilière (SCI) : La SCI permet de détenir un bien immobilier à plusieurs, en répartissant les parts sociales entre les associés. Les parts sociales peuvent être transmises progressivement à vos héritiers, en bénéficiant des abattements fiscaux sur les donations.

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Optimiser la répartition de votre patrimoine immobilier entre vos héritiers

Une autre façon d'éviter les droits de succession sur un bien immobilier est d'optimiser la répartition de votre patrimoine entre vos héritiers.

Le partage anticipé est une solution qui permet de répartir votre patrimoine immobilier entre vos héritiers de votre vivant. Il s'agit d'un acte notarié, qui fixe les droits de chacun des héritiers sur les biens immobiliers concernés. Ce partage anticipé est soumis aux mêmes règles fiscales que les donations entre vifs, avec notamment des abattements fiscaux.

• Le choix du régime matrimonial : En fonction de votre situation familiale et de votre patrimoine immobilier, il peut être intéressant d'opter pour un régime matrimonial spécifique, qui permettra de mieux répartir les biens immobiliers entre vos héritiers et d'éviter ainsi les droits de succession. Par exemple, le régime de la communauté universelle permet de transmettre l'intégralité de vos biens immobiliers à votre conjoint, qui pourra ensuite les transmettre à vos enfants en bénéficiant des abattements fiscaux.

• Le recours à un testament : Le testament est un document écrit dans lequel vous exprimez vos dernières volontés concernant la répartition de votre patrimoine immobilier à la suite de votre décès. Il permet de désigner précisément les bénéficiaires de vos biens immobiliers, en respectant certaines règles, notamment la réserve héréditaire. Le testament peut prévoir des dispositions spécifiques pour certains biens immobiliers, comme par exemple la création d'une indivision entre vos héritiers.

Profiter des dispositifs fiscaux pour réduire les droits de succession

Il existe des dispositifs fiscaux spécifiques qui permettent de réduire, voire d'éviter totalement, les droits de succession sur un bien immobilier.

• L'exonération des droits de succession en faveur du conjoint survivant : Depuis la loi TEPA de 2007, les droits de succession entre époux sont totalement supprimés. Ainsi, si vous êtes marié, votre conjoint héritera de vos biens immobiliers sans avoir à payer de droits de succession.

• L'exonération des droits de succession en faveur des partenaires de PACS : Les partenaires de PACS bénéficient d'une exonération totale des droits de succession, à condition que le bien immobilier concerné constitue la résidence principale du couple. Cette exonération s'applique aux biens immobiliers détenus en indivision entre les partenaires.

• L'abattement sur les droits de succession en faveur des frères et sœurs : Un abattement spécifique de 15 932 € est accordé aux frères et sœurs du défunt sur les droits de succession. Pour en bénéficier, ils doivent remplir certaines conditions, notamment être célibataires, veufs, divorcés ou séparés de corps, âgés de plus de 50 ans ou invalides, et vivre avec le défunt depuis au moins cinq ans avant le décès.

• Les réductions de droits de succession en faveur des handicapés : Les personnes handicapées bénéficient d'un abattement supplémentaire de 159 325 € sur les droits de succession, sous réserve de remplir certaines conditions, notamment être atteint d'une infirmité ou d'une invalidité les empêchant de travailler dans des conditions normales de rentabilité.

Aussi, il est possible de bénéficier d'une réduction des droits de succession grâce à la souscription de contrats d'assurance-vie :

• Les contrats d'assurance-vie : Les capitaux versés sur un contrat d'assurance-vie bénéficient d'une fiscalité avantageuse en matière de succession. En effet, les sommes versées avant l'âge de 70 ans sont exonérées de droits de succession dans la limite de 152 500 € par bénéficiaire. Au-delà de cette limite, les capitaux sont soumis à un prélèvement forfaitaire de 20 %. Les sommes versées après l'âge de 70 ans bénéficient d'un abattement global de 30 500 €, réparti entre les bénéficiaires du contrat.

Recourir à des solutions alternatives pour préserver votre patrimoine immobilier

Enfin, il existe des solutions alternatives pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier, sans pour autant recourir à des montages complexes ou coûteux.

L'adoption d'un enfant adulte peut être une solution intéressante pour transmettre un bien immobilier à une personne qui n'est pas un membre de votre famille biologique. En effet, l'adoption crée un lien de filiation entre l'adoptant et l'adopté, ce qui permet à ce dernier de bénéficier des mêmes droits que les enfants biologiques en matière de succession. L'adoption d'un enfant adulte doit toutefois respecter certaines conditions, notamment être réalisée dans l'intérêt de l'adopté et être consentie par les parents biologiques de ce dernier.

La donation au dernier vivant est une autre solution pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier. Elle consiste à donner à votre conjoint, par le biais d'un acte notarié, la possibilité de choisir entre plusieurs options lors de votre décès :

• l'usufruit de la totalité de votre patrimoine, ce qui lui permet de jouir des biens immobiliers et d'en percevoir les revenus ;
• la pleine propriété d'une fraction de votre patrimoine, avec éventuellement l'usufruit sur le reste ;
• la pleine propriété de la totalité de votre patrimoine, sous réserve de respecter les droits des héritiers réservataires (enfants, petits-enfants, etc.).

La donation au dernier vivant permet de sécuriser la situation du conjoint survivant, tout en limitant les droits de succession sur le bien immobilier.

Éviter les droits de succession sur un bien immobilier est possible en ayant recours à différentes stratégies, telles que l'anticipation de la transmission, l'optimisation de la répartition entre les héritiers, l'exploitation des dispositifs fiscaux existants ou encore la mise en place de solutions alternatives. Il est essentiel de bien réfléchir à la stratégie la plus adaptée à votre situation personnelle et de vous entourer de conseils d'experts pour la mettre en œuvre. De cette manière, vous pourrez préserver au mieux votre patrimoine immobilier et faciliter la transmission de celui-ci à vos héritiers.