La vente en viager, libre ou occupé, consiste à vendre un bien moyennant un capital immédiat et une rente à vie. Cette opération immobilière permet à de nombreux seniors de s’assurer un revenu supplémentaire pour faire face aux frais liés au grand âge. Ils peuvent ainsi compléter leur retraite et payer le maintien à domicile ou un accueil en maison de retraite.
La vente en viager est une transaction immobilière, permettant de vendre un bien dans des conditions différentes des ventes classiques en France. En échange du bien cédé en viager, le vendeur (appelé crédirentier) reçoit :
Le transfert de propriété à l’acquéreur est immédiat. Mais, l’acheteur (appelé débirentier) n’entre en pleine possession du bien qu’au décès du vendeur. C’est à ce moment-là aussi qu’il cesse de payer la rente viagère et peut disposer du bien comme bon lui semble.
Ce n’est donc qu’au décès du crédirentier que l’acheteur sait combien lui a réellement coûté son bien. En effet, le viager est soumis à l’aléa de la durée de vie du vendeur.
Le principe d’aléa (fait que la mort du vendeur doit être imprévisible) est d’ailleurs l’un des fondements de la vente en viager. Si le vendeur décède dans les vingt jours de la signature du contrat de viager d’une maladie dont il était atteint avant la conclusion de la transaction, celle-ci est nulle. La vente n’a alors aucun effet et le bien reste la propriété des héritiers du vendeur.
La vente en viager est souvent envisagée par les personnes âgées dont les revenus réguliers ne suffisent pas pour financer tous leurs besoins.
La retraite moyenne s’élève à moins de 1 400 euros, en 2023, pour les salariés du régime général, et à moins de 1 200 euros pour les non-salariés. Ces sommes sont souvent insuffisantes pour faire face aux dépenses liées au vieillissement. Certes, à l’âge de la retraite, l’individu est souvent propriétaire et n’a plus de crédit immobilier à rembourser. Néanmoins, la perte d’autonomie – prise en charge à domicile ou en EHPAD – a un coût non négligeable.
Nombre de personnes âgées se demandent comment payer un séjour en maison de retraite ou financer des aides à domicile. C’est là qu’ intervient la vente en viager : elle permet de recevoir une rente à vie, qui pourra être utilisée pour couvrir ces dépenses. L’ancien propriétaire du bien immobilier a ainsi l’assurance de disposer de revenus jusqu’à sa mort.
Il existe deux formes de vente en viager, aux conditions et caractéristiques différentes. Les deux types de viager ont leurs avantages et inconvénients.
La décision d’opter pour une option ou pour l’autre dépend d’un ensemble de facteurs. La principale considération est le besoin ou non de l’ancien propriétaire de continuer à vivre dans le logement.
Dans le viager occupé, le vendeur garde l’usufruit du bien, c’est-à-dire le droit d’usage et d’habitation (DUH). Il peut non seulement rester vivre dans son logement, mais aussi en tirer des profits, notamment en le mettant en location. C’est lui qui reçoit le loyer et non l’acquéreur.
Ce type de viager est le plus courant : il représente 90 % des transactions de vente en viager.
Le viager occupé est donc une bonne solution pour les seniors souhaitant continuer à vivre chez eux, mais ayant besoin d’argent pour subvenir à leurs besoins. Une rente viagère mensuelle peut aussi les aider à payer l’aide à domicile. Cette option peut également convenir au résident en maison de retraite. Comme il conserve l’usufruit de son bien, il peut le louer et recevoir des loyers en plus de la rente viagère.
Le vendeur cède le bien à l’acheteur et en perd donc l’usufruit. Il doit évacuer le logement ou le terrain. L’acquéreur, de son côté, peut immédiatement faire usage du bien : y habiter ou le louer.
Le viager libre est intéressant pour les personnes âgées souhaitant s’installer en maison de retraite, lorsque le prix de l’hébergement dépasse leurs ressources. La rente viagère peut servir à payer tout ou partie du coût de l’accueil en établissement. Elle est généralement plus élevée que dans le cas d’un viager occupé, car le vendeur ne peut plus tirer de profit du bien.
Cette option peut être plus intéressante pour la personne qui veut éviter les tracas de la location d’un logement.
Une vente en viager, tout comme une transaction immobilière classique, nécessite l’intervention d’un notaire pour sa formalisation et sa légalisation. Voici les étapes clés de ce processus :
La vente en viager sécurise financièrement l’avenir du senior, tout en lui permettant potentiellement de continuer à vivre dans son domicile. Cependant, chaque étape doit être abordée avec soin et accompagnée de conseils professionnels pour garantir que les intérêts du vendeur soient bien protégés.
Le calcul du bouquet et de la rente viagère constitue une étape cruciale dans la vente en viager. Elle nécessite souvent l’expertise d’un notaire pour assurer un équilibre juste entre le vendeur et l’acheteur.
Le bouquet est une somme d’argent versée par l’acheteur au vendeur, dès la signature de l’acte de vente. Bien qu’il ne soit pas obligatoire, il est couramment utilisé pour convertir une partie de la valeur du bien en liquidités immédiates.
Le montant du bouquet varie, mais il représente en général environ 30 % de la valeur totale du bien. Ce pourcentage n’est pas fixé par la loi. Il peut donc être ajusté en fonction des besoins du vendeur ou de la stratégie de vente adoptée.
Le montant peut être influencé par divers facteurs, tels que :
La rente viagère est calculée en prenant en compte plusieurs éléments clés. Elle doit refléter :
Dans le cas d’un achat en viager occupé, la valeur vénale du bien connaît une décote. Celle-ci tient compte du profit que l’acheteur aurait pu faire en louant le bien s’il en avait eu le plein usufruit.
Plus l’espérance de vie du vendeur est longue, plus le montant de la rente est généralement faible, car elle sera versée sur une période plus longue. Inversement, une espérance de vie plus courte peut conduire à une rente plus élevée.
La rente viagère est indexée sur l’indice INSEE des prix à la consommation (inflation). Le but : préserver le pouvoir d’achat du vendeur.
La vente en viager est une option immobilière qui présente des avantages et inconvénients tant pour le vendeur que pour l’acheteur.
Avantages | Inconvénients |
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Avantages | Inconvénients |
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La décision de vendre ou d’acheter en viager doit donc être prise après mûre réflexion. Pour l’acheteur, il peut s’agir d’un bon investissement, mais pas dénué de risques.
Le paiement de la taxe foncière et des autres charges sur le bien immobilier suit des règles différentes en fonction du statut du viager – occupé ou libre.
Dans un viager occupé, le vendeur (crédirentier) conserve l’usage du bien. Il continue donc à payer les frais suivants :
En revanche, les rénovations et grosses réparations sont payées par le nouveau propriétaire, c’est-à-dire l’acquéreur.
En viager libre, l’acheteur (débirentier) a le droit d’utiliser le bien immédiatement, par conséquent c’est lui qui en assume toutes les charges, y compris la taxe foncière.
La fiscalité de la vente en viager est avantageuse pour le crédirentier, surtout s’il s’agit d’une personne âgée.
Le bouquet de la vente en viager de la résidence principale n’est pas imposable. Cependant, s’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif, la plus-value réalisée sur la vente est soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières.
La rente viagère est imposable au titre de l’impôt sur le revenu. Toutefois, elle bénéficie d’un abattement en fonction de l’âge du crédirentier au moment du début du versement de la rente :
Oui, on peut vendre en viager sans l’accord des héritiers, comme pour toute vente immobilière classique. Une personne a le droit de disposer de son bien comme elle l’entend, lorsqu’elle en a la possession exclusive.
Si les héritiers sont également propriétaires, par exemple pour un bien en indivision après le décès d’un des parents, il faudra leur accord.
Oui, il est tout à fait possible de vendre en viager à un membre de sa famille. Cette transaction doit cependant respecter les mêmes règles légales et fiscales que celles appliquées à un acheteur sans lien de parenté. Dans le cas d’une vente à l’un des enfants, l’accord des autres enfants héritiers est nécessaire.
Vendre un bien en viager encore sous crédit est possible. Toutefois, le crédit hypothécaire doit être intégralement remboursé au moment de la vente, notamment grâce au paiement du bouquet.
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