Le gestionnaire de résidence senior : acteur clé de l’investissement

Quelles doivent être les qualités du gestionnaire de résidence senior pour un investissement réussi ?

Le gestionnaire de résidence senior est l’exploitant de l’établissement : il loue les bâtiments et logements achetés par des investisseurs. Pour réaliser un investissement locatif en résidence senior, il est donc essentiel de s’assurer de la fiabilité et de l’expérience du gestionnaire de résidence senior.

Le gestionnaire de résidence senior est en effet responsable de :

• la gestion des services et activités proposés aux seniors,
• la location des logements aux personnes âgées,
• la gestion financière et administrative de la résidence-services (facturation des résidents, entretien, paiement des loyers aux investisseurs…)

Il est important de faire vérifier par un comptable la qualité du plan d’affaires du gestionnaire de la résidence senior, avant d’investir dans un programme ou un autre. Le gestionnaire de résidence senior sera en effet l’acteur clé du succès de l’investissement immobilier. Au-delà des avantages fiscaux (Censi-Bouvard en Lmnp, récupération de la TVA…), c’est du travail du gestionnaire que dépendront le rendement et la pérennité de l’investissement. Il est recommandé de choisir un grand groupe spécialiste des résidences seniors et ayant une expérience de plusieurs années en création et gestion de ce genre d’établissements.

Le parc des résidences-services comprend actuellement environ 500 établissements. L’étude Senior Media-MKG 2014 avait recensé les dix plus gros gestionnaires de résidences seniors, totalisant quelque 20 000 logements. Aujourd’hui, le parc des résidences-services atteint près de 1 000 structures, avec environ 75 700 logements et quelques 87 000 personnes âgées accueillies.

Classement des premiers opérateurs du marché français (du plus gros au plus petit gestionnaire de résidence senior) en 2022 :

Nom du gestionnaire	Nombre de logements	Nombre de résidences
Domitys	+ de 13 000	150
Les Senioriales	+ de 5 500	100
Les Girandières	+ de 4 000	76
Les Villages d’Or	+ de 3 000	55
Les Hespérides (Soregim)	+ de 3 200	45
Les Jardins d’Arcadie	+ de 3 000	40
Les Templitudes (DomusVi)	+ 2 000	25
Cogedim Club-Altarea	+ 2 000	25
Espace et Vie	+ 1 800	20
Les Essentielles	+ 1 500	16

Qu’est-ce que le bail commercial avec le gestionnaire de résidence senior ?

Après s’être assuré de la solidité financière et de la notoriété du gestionnaire de résidence senior, il est important d’étudier le bail commercial conclu dans le cadre de l’achat du logement.

Le bail commercial est signé pour une longue durée (au moins neuf ans) par l’investisseur et le gestionnaire de résidence senior. Il définit toutes les relations entre les parties.

Il est important de vérifier plusieurs points du bail avant de conclure une affaire avec un gestionnaire de résidence senior

Certains articles du bail auront une influence directe sur le rendement de l’investissement locatif :

• la répartition des charges : elle définit qui paiera les charges de copropriété et travaux. En général, les petits travaux incombent au gestionnaire de résidence senior et les gros travaux sont souvent laissés à l’investisseur. Certains exploitants prennent aussi la responsabilité des grosses réparations (ravalement, travaux de sécurité…) Ce poste de dépense n’est pas négligeable, il est donc important de négocier pour le laisser au gestionnaire de résidence senior ;
• le montant des loyers versés à l’investisseur : le gestionnaire de résidence senior devra verser les loyers même en cas de vacance locative ;
• la revalorisation des loyers : il est recommandé de demander une révision annuelle à échéance fixe et d’opter pour des indices de référence connus ou fixés dans le bail.

En choisissant bien le gestionnaire de résidence senior, il est possible de pérenniser son investissement et d’en garantir une meilleure rentabilité.