Tout savoir sur l’investissement locatif en résidence senior

Le vieillissement de la génération des baby-boomers et le désir des Français de bénéficier le plus longtemps possible de leur indépendance ont créé de nouveaux besoins en logement. Pour répondre à la demande des seniors autonomes, le marché privé propose des logements sécurisés dans des résidences-services, offrant des prestations collectives à la carte. Cette nouvelle réalité présente de réelles opportunités pour les particuliers : l’investissement locatif en résidence senior.

Mais si l’investissement dans la pierre est toujours aussi attractif, il est important de connaître aussi bien les avantages que les risques de ce placement. Retrouvez les conseils de Cap Retraite pour bien investir en résidence senior.

Tout savoir sur l’investissement locatif en résidence senior

Pourquoi faire un investissement locatif en résidence senior ?

Avec un rendement de 4 à 4,5 %, l’investissement locatif en résidence senior a de quoi séduire, d’autant plus qu’il semble avoir de beaux jours devant lui. En effet, l’allongement de l’espérance de vie et l’intérêt accru de la génération papy-boom pour des solutions de logement adaptées à ses attentes ont fait apparaître un important besoin pour ces maisons de retraite d’un style différent.

La notion d’investissement locatif en résidence senior est née dans le sillage du marché relativement récent des résidences-services. Leur spécificité : elles réunissent des logements privatifs et des parties communes (salle de sport, accueil, piscine, restaurant…). Le public des résidences-services est donc constitué de personnes âgées de 75 ans et plus à la recherche d’un cadre sécurisé et de services à la carte (restauration, activités, gardiennage, téléassistance…). Leur souhait : garder leur indépendance, mais vivre dans un environnement adapté au vieillissement.

Les résidences-services sont peu nombreuses (environ 500, à côté de près de 10 000 maisons de retraite de type Ehpad et résidences-autonomie). C’est l’une des raisons qui rend l’investissement locatif en résidence senior attractif. Les gestionnaires proposant ces placements mettent ainsi en avant la réglementation restrictive sur la construction de ces résidences. Les conséquences : une offre qui reste inférieure aux besoins, et donc une assurance, selon eux, contre la vacance locative.

Quels sont les avantages fiscaux de l’investissement locatif en résidence senior ?

L’un des arguments avancés en faveur de l’investissement locatif en résidence senior réside dans le statut fiscal avantageux de ce type de placement. Certes, tous les spécialistes vous le diront : la fiscalité ne doit pas être le critère décisif dans le choix de l’investissement locatif en résidence senior. Il reste néanmoins important de connaître les schémas fiscaux possibles.

L’investissement locatif en résidence senior fait de vous un loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Les revenus relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les différents avantages fiscaux de l’investissement locatif en résidence senior :

 

Avantage fiscalDescription
Défiscalisation immobilière avec la loi Censi-Bouvard
  • L’investissement locatif en résidence senior permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat du bien, l’investissement étant plafonné à 300 000 euros.
  • Le logement acheté neuf doit être loué en meublé pendant au moins 9 ans reconductibles (soit une réduction de 3 666 euros par an).
Location en meublé non professionnel (LMNP)
  • L’investissement locatif en résidence senior permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat du bien, l’investissement étant plafonné à 300 000 euros.
  • Le logement acheté neuf doit être loué en meublé pendant au moins 9 ans reconductibles (soit une réduction de 3 666 euros par an).
Cumul de la loi Censi-Bouvard et le statut de LMNP
  • La loi Censi-Bouvard et le statut de LMNP sont cumulables.
  • En revanche, l’investissement locatif en résidence senior en LMP ne permet pas de bénéficier des avantages du Censi Bouvard.
Récupération de la TVA
  • L’investissement locatif en résidence senior permet de récupérer la TVA (19,6 %) sur le prix de revient hors taxe, à condition de louer le bien pendant vingt ans.
  • En outre, la résidence doit proposer au moins trois des quatre services suivants : petit-déjeuner, réception de la clientèle, entretien et nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison.
Loi Pinel
  • L’investissement locatif en résidence senior est également éligible à la loi Pinel, permettant de profiter d’une réduction d’impôts de 12 %, 18 % ou 21 %, selon la durée d’engagement de location choisie (6 ans, 9 ans ou 12 ans).
  • Certaines conditions doivent être respectées pour bénéficier de ce dispositif fiscal : loyers plafonnés et conditions de ressources liées au locataire.

Comment garantir le succès d’un investissement locatif en résidence senior ?

Au-delà des avantages fiscaux, la réussite d’un investissement locatif en résidence senior dépend du programme choisi et des conditions du bail commercial signé avec le gestionnaire de la résidence senior.

Point crucial pour la rentabilité de l’investissement locatif en résidence senior : choisir une résidence située à un bon emplacement :

  • les programmes dans les villes avec peu de concurrence sont plus intéressants ;
  • la résidence-services doit répondre aux besoins d’une population encore autonome et donc être située à proximité des commerces, des services sociaux et des transports.

Dans l’investissement locatif en résidence senior, l’investisseur est propriétaire du logement et l’exploitant se charge de la gestion de la résidence et de la location du logement.

L’investisseur et le gestionnaire de la résidence senior signent un bail commercial.

Le bail commercial fixe:

  • la durée de l’engagement,
  • la répartition des charges entre le propriétaire et l’exploitant,
  • le montant du loyer,
  • la revalorisation des loyers.

Ces points doivent être étudiés très attentivement : ils auront une influence directe sur le risque et la rentabilité de l’investissement locatif en résidence senior. Apprenez-en davantage à ce sujet dans la partie complémentaire de ce dossier : Le gestionnaire de résidence senior : acteur clé de l’investissement.

L'avis des utilisateurs sur cet article
5/5 - 3 votes - Votre vote :

Articles connexes